Investieren in REITs vs. Immobilien-Crowdfunding

Um in Immobilien zu investieren, muss man nicht unbedingt eine Wohnung, Gewerberäume oder eine andere Immobilie kaufen. Eine Alternative sind REITs, die es ermöglichen, durch den Erwerb von Aktien eines Unternehmens, das Immobilien verwaltet oder finanziert, in den Immobilienmarkt zu investieren. In diesem Artikel erläutern wir, wie REITs funktionieren, woher die Anlagerendite stammt, welche Vorteile und Risiken diese Anlageform bietet und wie sie sich mit Immobilien-Crowdfunding vergleichen lässt.

Was ist ein REIT?

Ein REIT (engl. Real Estate Investment Trust) ist ein Unternehmen oder Fonds, der ertragsbringende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Sein Portfolio kann Mehrfamilienhäuser, Büros, Einkaufszentren, Hotels, Lagerhäuser und ähnliche Objekte umfassen. Wer REIT-Aktien erwirbt, investiert indirekt in die von ihm verwalteten oder finanzierten Immobilien. Erträge können aus Dividenden (für deren Ausschüttung ein Teil der Miet- oder Zinserträge verwendet wird) und aus Kurssteigerungen der Aktien entstehen. Bei einer Investition in REITs muss man keine ganze Immobilie kaufen, sich um deren Instandhaltung oder um Mieter kümmern. Daher erfordert dies in der Regel weniger Kapital und Zeit als eine direkte Immobilieninvestition.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?

Immobilien-Crowdfunding ist eine Anlageform, bei der viele Anleger über eine spezielle Plattform ein ausgewähltes Immobilienprojekt finanzieren. Die Crowdfunding-Plattform fungiert als Vermittler: Sie stellt Informationen über das Projekt bereit, sammelt die Gelder der Anleger und verwaltet die Zahlungen. Die gesammelten Mittel können beispielsweise für den Erwerb eines Gebäudes, Bauarbeiten, Sanierungen usw. verwendet werden.

Crowdfunding kann auf unterschiedliche Weise erfolgen, doch bei Immobilienprojekten verleihen Anleger dem Projektentwickler meist für einen festgelegten Zeitraum Geld. Dafür erhalten sie im Voraus vereinbarte Zinsen; nach Ablauf der Laufzeit soll auch das investierte Kapital zurückgezahlt werden. In der Regel wird der Anleger nicht Eigentümer der finanzierten Immobilie und beteiligt sich nicht selbst an der Projektverwaltung. Seine Rolle besteht darin, einen Teil der für das Projekt benötigten Mittel bereitzustellen und das mit der Anlage verbundene Risiko zu tragen.

REITs vs. Immobilien-Crowdfunding: die wichtigsten Unterschiede

Obwohl in beiden Fällen in den Immobilienmarkt investiert wird, unterscheiden sich das Anlageprinzip, die Liquidität und die Art der Risiken. In der folgenden Tabelle vergleichen wir börsengehandelte REITs und kreditbasiertes Immobilien-Crowdfunding:

Vor- und Nachteile von REITs und Immobilien-Crowdfunding

Bei der Bewertung beider Anlageformen sollten nicht nur die möglichen Renditen, sondern auch die Liquidität, die Risikostreuung und die Möglichkeiten der Anleger berücksichtigt werden, konkrete Immobilienprojekte auszuwählen. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Vor- und Nachteile von REITs und Immobilien-Crowdfunding.

Vor- und Nachteile von REITs

REITs ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne ein bestimmtes Objekt zu kaufen und selbst zu verwalten. Allerdings sind REIT-Aktien Wertpapiere, sodass ihr Wert und die daraus erzielten Erträge schwanken können.

Die wichtigsten Vorteile von REITs:

Liquidität. Börsengehandelte REIT-Aktien lassen sich in der Regel wesentlich schneller verkaufen als physische Immobilien.

Möglichkeit, Dividenden zu erhalten. Ein REIT kann einen Teil seiner Einnahmen regelmäßig als Dividenden an die Anleger ausschütten. Deren Höhe hängt von den Geschäftsergebnissen des Unternehmens ab und kann sich ändern.

Diversifikation. Ein REIT kann viele unterschiedliche Immobilien verwalten, sodass Probleme mit einem einzelnen Gebäude oder Mieter meist geringere Auswirkungen auf die gesamte Anlage haben.

Professionelle Immobilienverwaltung. Die Auswahl und Instandhaltung der Objekte, die Mietersuche und andere tägliche Aufgaben werden den REIT-Verwaltern anvertraut.

Die wichtigsten Nachteile von REITs:

Schwankungen der Aktienkurse. Der Wert eines börsengehandelten REITs kann sich aufgrund der Entwicklungen an den Aktien- und Immobilienmärkten laufend verändern.

Zinssensitivität. Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten eines REITs erhöhen, den Erwerb neuer Immobilien erschweren und die Attraktivität seiner Aktien verringern.

Begrenzter Einfluss der Anleger. Aktionäre können einzelne Immobilien oder Mieter nicht selbst auswählen und keine alltäglichen Entscheidungen zur Immobilienverwaltung treffen.

Vor- und Nachteile von Immobilien-Crowdfunding

Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es, konkrete Immobilienprojekte auszuwählen und deren Umsetzung gemeinsam mit anderen Anlegern über eine spezielle Plattform zu finanzieren.

Die wichtigsten Vorteile von Immobilien-Crowdfunding:

Geringer Einstiegskapitalbedarf. Die Mindestanlage wird von der Plattform festgelegt; häufig kann man jedoch bereits mit einigen Dutzend oder hundert Euro beginnen.

Möglichkeit, Zinsen zu erhalten. Den Anlegern werden der vorgesehene Zinssatz, die Zahlungsmodalitäten und die Anlagedauer im Voraus mitgeteilt.

Keine eigene Immobilienverwaltung erforderlich. Der Projektentwickler kümmert sich um die Umsetzung des Projekts, die Bauarbeiten sowie den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie. Anleger müssen daher weder Mieter suchen noch Reparaturen durchführen oder die Immobilie betreuen.

Möglichkeit zur Streuung der Anlagen. Die Mittel können auf verschiedene Projekte, Entwickler oder Standorte verteilt werden, um die Auswirkungen eines gescheiterten Projekts auf das gesamte Anlageportfolio zu verringern.

Die wichtigsten Nachteile von Immobilien-Crowdfunding:

Geringere Liquidität. Das investierte Geld kann in der Regel vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht abgezogen werden.

Risiko der Nichtrückzahlung des Darlehens. Wenn das Projekt die geplanten Ergebnisse nicht erreicht, können sich die Rückzahlung der Zinsen und des investierten Kapitals verzögern und ein Teil der Mittel kann verloren gehen.

Begrenzter Einfluss der Anleger. Obwohl Anleger das zu finanzierende Projekt auswählen können, beteiligen sie sich nicht an dessen Verwaltung und werden nicht Eigentümer der finanzierten Immobilie.

REITs oder Immobilien-Crowdfunding – was ist besser geeignet?

REITs können für diejenigen geeignet sein, die in ein breiteres Immobilienportfolio investieren möchten, statt einzelne Projekte auszuwählen. Ein Unternehmen kann Mehrfamilienhäuser, Büros, Einkaufszentren oder andere Immobilien verwalten, sodass sich die Anlage auf mehrere Einnahmequellen verteilt.

Anleger können Dividenden erhalten und börsengehandelte Aktien bei Bedarf in der Regel verkaufen. Ihr Wert verändert sich jedoch ständig. Daher eignet sich diese Option nicht für Menschen, denen es schwerfällt, auf kurzfristige Kursschwankungen gelassen zu reagieren. Vor einer Investition sollte man sich zudem darüber informieren, welche Immobilien der jeweilige REIT verwaltet oder finanziert, da nicht alle Portfolios gleichermaßen diversifiziert sind.

Immobilien-Crowdfunding eignet sich eher für Personen, die selbst entscheiden möchten, welchen Projekten sie ihr Geld zur Verfügung stellen. Auf der Plattform lassen sich der Zweck, der Standort, die Laufzeit, der vorgesehene Zinssatz, die Erfahrung des Entwicklers und die Sicherheiten der Anlage vergleichen. So können Anleger ein eigenes Projektportfolio zusammenstellen und die Mittel entsprechend dem gewählten Risikoniveau verteilen. Sie müssen sich weder um Bauarbeiten noch um den Verkauf der Immobilien oder um Mieter kümmern; die Rückzahlungsfrist und die Zahlungsmodalitäten werden in der Regel im Voraus festgelegt. Allerdings kann das Geld meist nicht vorzeitig abgezogen werden, und seine Rückzahlung hängt davon ab, ob der Projektentwickler seinen Verpflichtungen nachkommen kann.

Worauf sollte man vor einer Investition in REITs oder Immobilien-Crowdfunding achten?

Risiko. Prüfen Sie, wovon die Ergebnisse der Anlage abhängen. Bei REITs sind die finanzielle Lage des Unternehmens, seine Schulden und die Qualität seines Immobilienportfolios wichtig. Beim Crowdfunding kommt es auf die Umsetzung des Projekts und die Fähigkeit des Entwicklers an, das Darlehen zurückzuzahlen.

Mögliche Rendite. Es ist wichtig, nicht nur die angegebenen Dividenden oder Zinssätze zu betrachten. Berücksichtigen Sie Kursveränderungen, Gebühren und die Möglichkeit, dass die geplanten Einnahmen geringer ausfallen, sich verzögern oder ganz ausbleiben.

Liquidität. Prüfen Sie, wie schnell Sie Ihr Geld zurückerhalten könnten. Börsengehandelte REIT-Aktien lassen sich in der Regel verkaufen, während ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Crowdfunding-Projekt meist nicht möglich ist.

Diversifikation. Ermitteln Sie, wie viele Immobilien, Immobiliensektoren und Standorte das REIT-Portfolio umfasst. Bei Investitionen über eine Crowdfunding-Plattform sollte das Risiko auf verschiedene Projekte und Entwickler verteilt werden.

Anlagedauer. REIT-Aktien haben in der Regel keine festgelegte Haltedauer. Bei einem Crowdfunding-Projekt wird die Laufzeit im Voraus angegeben.

Gebühren und Steuern. Prüfen Sie die Gebühren für den Aktienkauf, den Währungsumtausch, die Kontoführung und die Nutzung der Plattform. Berücksichtigen Sie auch, wie Dividenden und Zinsen besteuert werden.

Verlässlichkeit. Wählen Sie regulierte Finanzdienstleister. Prüfen Sie, ob die REIT-Aktien an einer anerkannten Börse gehandelt werden und ob das Unternehmen Finanzberichte veröffentlicht. Eine Crowdfunding-Plattform muss über die entsprechende Lizenz verfügen.

Qualität der Immobilie oder des Projekts. Bei der Bewertung eines REITs sind die Auslastung, die Lage und der Zustand der verwalteten Immobilien wichtig. Bei der Auswahl eines Crowdfunding-Projekts sollten das Budget, die Erfahrung des Entwicklers, die Genehmigungen und die vorgesehenen Sicherheiten geprüft werden.

Sind REITs eine geeignete Möglichkeit, in Immobilien zu investieren?

REITs können eine geeignete Möglichkeit sein, einen Teil der eigenen Anlagen mit dem Immobilienmarkt zu verknüpfen, ohne eine physische Immobilie zu kaufen und zu verwalten. Allerdings erwerben Anleger Aktien eines Unternehmens und kein bestimmtes Gebäude. Daher werden die Anlageergebnisse von der Lage am Immobilienmarkt, den Geschäftsergebnissen des Unternehmens, Veränderungen der Zinssätze und weiteren Faktoren beeinflusst.

Eine weitere Alternative ist Immobilien-Crowdfunding, das die Finanzierung ausgewählter Projekte und den Erhalt von Zinsen ermöglicht. Beide Anlageformen haben ihre eigenen Vorteile und Risiken. Die passende Wahl hängt daher von der gewünschten Liquidität, der Anlagedauer und dem akzeptierten Risikoniveau ab.