Investorenclub ab 125.000 Euro – in den man selbst mit einer halben Million nicht unbedingt aufgenommen wird

Theoretisch reicht ein Kapital von 125.000 Euro aus, um in Fonds zu investieren, die Immobilien erwerben oder entwickeln. In Litauen ist der Markt für kollektive Kapitalanlagen jedoch so strukturiert, dass Immobilienfonds für kleinere Anleger oft nur schwer zugänglich sind und dadurch eine Art exklusiver Investorenclub entstehen kann. Experten der Branche sind jedoch überzeugt, dass sich langfristig ein immer breiterer Anlegerkreis für diese Art von Investitionen interessieren wird.

Privatanleger haben bereits erste Erfahrungen mit Fonds gesammelt und deren Funktionsweise kennengelernt, insbesondere als Fondsmanager aufgrund veränderter Marktbedingungen im Immobiliensektor Anleihen zur Finanzierung bestimmter Projekte emittierten. Allerdings dürften die Renditen solcher Anleihen deutlich geringer ausfallen als jene von Anlegern, die Fondsanteile halten – vor allem aufgrund des unterschiedlichen Risikoniveaus.

Derzeit gibt es in Litauen mehr als 100 Immobilienfonds, und der Markt für kollektive Investitionen gilt als relativ ausgereift. Üblicherweise sammeln Investmentgesellschaften Kapital von Anlegern ein und investieren dieses entweder in Mietobjekte oder in Entwicklungsprojekte. Im ersten Fall erzielen Anleger Erträge aus Mieteinnahmen; am Ende der Fondslaufzeit wird zudem erwartet, die Immobilien mit Gewinn zu veräußern.

Bei Entwicklungsprojekten entsteht die Rendite durch den Verkauf der fertiggestellten Immobilien. Wohnbauprojekte werden meist relativ schnell umgesetzt, während Gewerbeimmobilien oft über viele Jahre im Fondsbestand verbleiben, bevor sie verkauft werden.

Erwartung eines breiteren Anlegerinteresses

Arvydas Avulis, Vorstandsvorsitzender des Immobilienentwicklers Hanner, erklärte auf dem „Baltic Real Estate Investment Forum“, dass Immobilien und Immobilienfonds seiner Ansicht nach zu den einfachsten Anlageformen gehören.

„Die Menschen halten Milliarden auf ihren Bankkonten. Wenn die Inflation weiterhin hoch bleibt – etwa bei 5 % wie heute –, steigt der Druck, dieses Geld anzulegen, denn wer es einfach auf dem Konto liegen lässt, verliert Kaufkraft. Wohlhabende Menschen mit großen Geldreserven werden deshalb zunehmend investieren müssen. Der einfachste Weg ist die Anlage in Immobilien oder Fonds. In Litauen gibt es große Fonds, die nicht Hunderte Millionen, sondern Milliarden Euro verwalten. Dieser Markt ist stark und verfügt über starke Akteure“, sagte er.

Andrius Stonkus, Mitinhaber von Lords LB Asset Management, einem der größten Vermögensverwalter Litauens, wies jedoch darauf hin, dass Investoren im Bereich Gewerbeimmobilien derzeit mit Liquiditätsproblemen konfrontiert seien. Er sieht insbesondere die lokale Wirtschaft als möglichen Impulsgeber für eine Verbesserung der Situation.

Nach Beginn des Krieges in der Ukraine zogen sich zahlreiche internationale Investoren aus Litauen und anderen Nachbarstaaten Russlands zurück. Gleichzeitig erschwerten steigende Zinsen die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern von Gewerbeimmobilien. Die Folge war ein deutlicher Rückgang von Transaktionen, die Kapital an Fondsanleger zurückführen. Ohne internationale Großinvestoren wurde es besonders schwierig, hochwertige und teure Immobilien zu verkaufen. Dennoch wird erwartet, dass sich die Situation 2026 verbessert, da mehrere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich bevorstehen.

Wie viel Kapital wird benötigt?

Auf die Frage, wie viel Geld man für eine Investition in einen Immobilienfonds mitbringen sollte, fielen die Antworten der Fondsmanager und Investoren sehr unterschiedlich aus: Die genannten Beträge reichten von einigen Tausend Euro bis zu 500.000 Euro.

Kollektive Anlagevehikel werden von der Bank von Litauen beaufsichtigt. Für jeden Fonds und jede Investmentgesellschaft ist deren Zustimmung erforderlich, und auch Investoren müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Mindaugas Liaudanskas, Geschäftsführer von Demus Asset Management, erklärt:

„Bei traditionellen Immobilienfonds in Litauen liegt die Mindestanlagesumme meist bei 125.000 Euro. Das hängt mit der Definition des sogenannten informierten Investors zusammen, für den eine Investition in dieser Höhe eines der einfachsten Qualifikationskriterien darstellt. Theoretisch könnten entsprechend geprüfte und als informierte Investoren anerkannte Personen auch deutlich kleinere Beträge investieren. In der Praxis gibt es Fonds, die nach Bewertung der Kenntnisse und Erfahrungen eines Investors Investitionen ab 25.000–30.000 Euro zulassen.“

Eine ähnliche Einschätzung vertritt Andrius Uždavinys, Geschäftsführer von Eika Asset Management. Da die meisten Fonds in Litauen auf informierte Investoren ausgerichtet seien, liege die Einstiegsschwelle häufig bei 125.000 Euro.

Er betont:

„Diese Fonds richten sich an Anleger mit größerer Investmenterfahrung, die Risiken besser verstehen und einschätzen können. Die Mindestanlage von 125.000 Euro gilt nicht für professionelle Investoren. Nach einer zusätzlichen Eignungsprüfung kann der Fondsmanager auch eine Mindestanlage von 30.000 Euro festlegen.“

Laut Uždavinys gibt es in Litauen zudem einige Fonds für nicht-professionelle Anleger, bei denen die Mindestanlagesumme vom jeweiligen Fondsmanager festgelegt wird.

Demus beispielsweise hat einen Fonds für Wohnungsvermietung aufgelegt, bei dem die Mindestanlage ursprünglich 100.000 Euro betrug. Künftig soll diese Schwelle möglicherweise auf 20.000–30.000 Euro gesenkt werden.

Viktorija Čijunskytė, Investorin und Gründerin der Crowdfunding-Plattform Profitus, die zuvor auch im Fondsmanagement tätig war, vertritt hingegen die Ansicht, dass Anleger für solche Investitionen idealerweise mindestens 500.000 Euro zur Verfügung haben sollten.

„Die meisten Fonds richten sich an informierte Investoren und haben einen Anlagehorizont von drei bis sieben Jahren. Um ausreichend diversifizieren zu können, sollte eine einzelne Fondsinvestition nicht mehr als ein Fünftel des Gesamtportfolios ausmachen.“

Die Türen stehen nicht immer offen

Selbst wer über 125.000 Euro oder sogar über die von Čijunskytė genannten 500.000 Euro verfügt, hat nicht automatisch Zugang zu einem Fonds. Obwohl Fondsmanager aktiv versuchen, ihre Investorenbasis auszubauen, gibt es mehrere Gründe für diese scheinbar paradoxe Situation.

Uždavinys erklärt, dass Fondsmanager grundsätzlich lieber mit einer kleineren Zahl größerer Investoren arbeiten.

„Für Fondsmanager sind alle Kunden gleich. Die Prozesse bei der Aufnahme und Betreuung unterscheiden sich kaum. Daher bevorzugen die meisten größere Beträge von einzelnen Investoren. Wer sich an weniger erfahrene Anleger mit kleineren Summen richtet, muss oft mit Tausenden Investoren arbeiten, um ausreichend Kapital zu sammeln. Das erhöht die Anforderungen an Automatisierung, Digitalisierung, Personal und damit die Kosten der Verwaltungsgesellschaft.“

Liaudanskas ergänzt, dass die Hauptbelastung nicht administrativer Natur sei, sondern in der Verantwortung liege, sicherzustellen, dass Anleger tatsächlich verstehen, worin sie investieren.

„Fonds würden gerne mehr kleinere Anleger aufnehmen, doch die Gesetzgebung schützt Privatanleger sehr strikt davor, in Produkte investiert zu werden, die sie möglicherweise nicht verstehen.“

Čijunskytė fügt hinzu, dass es kostengünstiger sei, einige wenige große Investoren statt hundert kleiner Anleger zu betreuen.

„Es gibt den Wunsch, Fonds für Kleinanleger zu schaffen. Doch da Immobilien eine vergleichsweise geringe Liquidität aufweisen, ist es äußerst schwierig, die Interessen einer großen Zahl von Investoren zu koordinieren. Deshalb investieren viele Kleinanleger über Immobilien-Crowdfunding-Plattformen.“

Die Unterschiede

Dennoch ist das Potenzial beträchtlich. Nach Angaben von Čijunskytė wurden in den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 über litauische Immobilien-Crowdfunding-Plattformen mehr als 200 Millionen Euro investiert; im gesamten Jahr 2025 waren es rund 360 Millionen Euro.

Auf die Unterschiede zwischen Fonds und anderen Anlageinstrumenten angesprochen, erklärt sie, dass Fonds einen deutlich längeren Anlagehorizont haben – typischerweise drei bis zehn Jahre. Crowdfunding-Projekte laufen dagegen meist vier bis 24 Monate, Anleihen etwa zwei bis drei Jahre.

„Bei den Renditen liegen Fonds voraussichtlich an der Spitze – mit etwa 15 %. Anleihen bringen etwa 6–12 %, Crowdfunding-Plattformen durchschnittlich rund 9 %. Höhere Renditen gehen jedoch mit höheren Risiken einher. Fondsinvestoren werden Miteigentümer eines Projekts und tragen daher im Falle eines Scheiterns das volle Risiko.“

Bei Investitionen über Crowdfunding-Plattformen seien Kredite meist durch eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie besichert.

„Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit eines Totalverlusts am geringsten. Dennoch ist jede Form des Investierens mit Risiken verbunden, weshalb Diversifikation von entscheidender Bedeutung ist.“

Uždavinys betont, dass Immobilienfonds aufgrund ihres langen Anlagehorizonts und der vergleichsweise geringen Liquidität von Immobilien nicht unbedingt das geeignetste Instrument für Kleinanleger seien. Die meisten Fonds binden das Kapital ihrer Investoren für mindestens fünf Jahre.

Gleichzeitig beobachtet er jedoch ein wachsendes Interesse von Vermögensverwaltern an Privatanlegern und geht davon aus, dass künftig mehr Fonds speziell für diese Zielgruppe entstehen werden.