2026-01-26 03:00:00
Investition
Auf den Rekorderfolg folgt Mäßigung
Nach einem außergewöhnlich erfolgreichen Jahr 2025 für den Immobilienmarkt sollte in diesem Jahr eher mit einer Stabilisierung gerechnet werden: Da die Preise historische Höchststände erreicht haben, ist weiteres Wachstum schwieriger geworden, auch wenn die Obergrenze noch nicht erreicht ist.
Neue Phase
Das Registerzentrum meldet, dass im vergangenen Jahr in Litauen insgesamt 132.900 Immobilienobjekte durch Kauf- und Verkaufsverträge übertragen wurden – 16 % mehr als 2024. Einige Projektentwickler bezeichneten 2025 als Rekordjahr oder als die größte Erholung der letzten fünf Jahre.
Das vergangene Jahr sei tatsächlich gut gewesen, stimmt auch der Immobilienmarktanalyst und Leiter der Geschäftsentwicklung bei „Profitus“, Arnoldas Antanavičius, zu. Ihm zufolge wirken auf dem Immobilienmarkt zwei Hauptkräfte.
„Die eine Kraft sind fundamentale Faktoren wie Einkommen der Bevölkerung, deren Entwicklung, wirtschaftliches Wachstum, steuerliches Umfeld, Verfügbarkeit von Finanzierung und Kreditmöglichkeiten. Das sind Indikatoren, die real die Geldmenge und die Möglichkeiten der Menschen beeinflussen, Immobilien zu kaufen“, erklärt er.
„Daneben gibt es eine weitere starke Kraft – die Erwartungen, der Optimismus oder Pessimismus der Menschen. Der Cocktail dieser beiden Kräfte bestimmt höchstwahrscheinlich, wie sich die Situation auf dem Immobilienmarkt verändert“, sagt A. Antanavičius.
Es gebe Zeiträume, in denen sowohl Erwartungen als auch wirtschaftliche Bedingungen und fundamentale Kennzahlen positiv seien. Beispiele seien 2007–2008, die Zeit vor der Einführung des Euro in Litauen, die Phase vor der Pandemie und das Jahr 2021 nach ihrem Abklingen. „In solchen Fällen wachsen sowohl Immobilienpreise als auch Transaktionsvolumen zweistellig“, so der Experte.
„Man kann sagen, dass sich 2025 ein ähnlicher Cocktail dieser Kräfte vereint hat und sich der Immobilienmarkt deshalb erneut rasch entwickelte – auch die Preise stiegen zweistellig“, fügt er hinzu.
Die Immobilienmaklerin und Leiterin von „Saugi Nuoma LT“, Evelina Meiliūnaitė, sagt ebenfalls, dass 2025 ein Jahr der Markterholung gewesen sei. 2026 werde ihrer Einschätzung nach jedoch eher ein Jahr der Stabilisierung als des Aufschwungs.
„Wir nennen 2026 eher ein Jahr der Verkäufer, da die Immobilienpreise möglicherweise noch um 5–6 % steigen werden“, prognostiziert sie.
A. Antanavičius sieht keine negativen Anzeichen, deutet jedoch an, dass es in diesem Jahr womöglich weniger Optimismus geben werde.
„Obwohl die wirtschaftliche Lage positiv bleibt, wird das Lohnwachstum nicht mehr so stark sein. Zudem befinden sich die Immobilienpreise auf historischen Höchstständen, und auf diesem Niveau ist weiteres Wachstum recht schwierig“, betont er.
Drei Pole
Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Erwartungen der Verbraucher in diesem Jahr von drei wesentlichen Faktoren im Zusammenhang mit steuerlichen Änderungen beeinflusst werden: Eine neue Immobiliensteuer ist in Kraft getreten, Ende 2025 wurden zudem die steuerlichen Immobilienwerte angehoben; im Sommer treten aktualisierte Vorschriften für verantwortungsvolle Kreditvergabe in Kraft, die die Mindestanforderung an die Eigenkapitalquote für Erstkäufer von 15 % auf 10 % senken; außerdem trat im Januar die Reform der zweiten Rentensäule in Kraft, die – so Prognosen – die verfügbaren Mittel eines Teils der Bevölkerung erhöhen wird.
Wie werden diese Veränderungen den Immobilienmarkt beeinflussen?
„Die Menschen werden denken, dass bei einer geringeren Eigenkapitalanforderung mehr junge Familien schneller eine Wohnung kaufen werden. Das bedeutet höhere Nachfrage – und wenn die Nachfrage steigt, könnten auch die Preise steigen. Also sollte man schon jetzt darüber nachdenken und vielleicht bereits jetzt Immobilien kaufen“, beschreibt A. Antanavičius den möglichen Effekt.
E. Meiliūnaitė ist der Ansicht, dass die aktualisierten Kreditvorschriften den größten realen Einfluss haben werden. Die Senkung der Mindestanzahlung um 5 % sei eine sehr bedeutende Änderung und könne insbesondere in Großstädten eine neue Nachfragwelle auslösen.
Ab August werden zudem die Kreditbedingungen für Zweit- und weitere Immobilien verschärft, insbesondere wird das Verhältnis von Einkommen zu Kreditrate strenger bewertet.
Nach Einschätzung der Maklerin wird die neue Immobiliensteuer vor allem Investoren und Eigentümer von Zweit- oder Drittwohnungen betreffen. Für Erstkäufer sei der Einfluss begrenzt: „Menschen kaufen ihre erste Wohnung nicht als Investition, sondern als Lebensentscheidung.“
Auch die Reform der zweiten Rentensäule werde ihrer Meinung nach keinen großen Einfluss haben. Zwar könnten einige Eltern Mittel entnehmen, um ihren Kindern beim Erwerb der ersten Wohnung zu helfen, doch dies werde eher Einzelfälle betreffen.
A. Antanavičius betont, dass Erwartungen zwar zum Handeln motivieren, aber fragil seien. Ein externer Schock könne die Stimmung schnell verändern. „Wir haben gesehen, was 2022 mit Beginn des Krieges in der Ukraine geschah“, erinnert er.
„Wenn Menschen eine Wohnung mit 10 % Eigenkapital kaufen können, werden sie ungefähr genauso viel Geld benötigen, weil die Preise bis dahin bereits gestiegen sein werden.“
Das Problem der Erschwinglichkeit
Laut Prognosen sollen die Einkommen in diesem Jahr weiter steigen, was zusätzliche Möglichkeiten zur Kreditaufnahme schafft. Dennoch bezweifelt A. Antanavičius, dass die Löhne zweistellig wachsen werden.
„Zweistellige Preissteigerungen bei bereits rekordhohen Preisen aufrechtzuerhalten, ist schwierig. Wahrscheinlicher ist ein Wachstum im Tempo der Inflation oder – im besten Fall – der Lohnentwicklung“, sagt er.
In ganz Europa bestehen Probleme mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum, Litauen bildet keine Ausnahme. Die Senkung der Eigenkapitalanforderung erleichtere zwar den Markteintritt, senke jedoch nicht automatisch die Preise – insbesondere wenn die Nachfrage schneller steigt als das Angebot.
Tatsächlich habe der Markt bereits reagiert: Nach der Ankündigung der Senkung stiegen die Angebotspreise um 5–10 %, da Verkäufer steigende Preise erwarteten.
Der Experte betont, dass eine Verbesserung der Erschwinglichkeit allein durch Nachfragesteigerung keinen positiven Effekt habe. Es müsse auch das Angebot ausgeweitet werden, damit spekulative Investoren nicht zu viele Immobilien vom Markt nehmen. Bei ausreichendem Angebot bestünde eine reale Chance auf stabile Preise.
Gibt es noch etwas zu kaufen?
„Die Entwickler sorgen dafür, dass es Angebot gibt“, sagt A. Antanavičius. Jährlich werde eine ähnliche Zahl an Wohnungen angeboten, trotz bürokratischer Hürden – Baugenehmigungen können fünf oder sechs Jahre dauern.
Neben großen Unternehmen seien auch kleinere Entwickler und Investoren aktiv, die alte Gebäude sanieren, in kleinere Einheiten aufteilen oder umwidmen und so zusätzliches Angebot schaffen.
Dennoch seien Neubauten teuer. In Vilnius koste eine neue Zwei-Zimmer-Wohnung mit Ausstattung etwa 200.000 Euro. Eine zweiköpfige Familie benötige dafür 3.000–4.000 Euro monatliches Einkommen und 30.000 Euro Eigenkapital (15 %). Das sei schwer zu stemmen, weshalb viele junge Familien zunächst ältere oder günstigere Wohnungen kaufen und später aufrüsten.
Was passiert auf dem Mietmarkt?
Laut E. Meiliūnaitė ist das Angebot derzeit ausreichend, während die Nachfrage im Vergleich zu 2024 gesunken ist. 2025 sei der Kaufmarkt aktiver gewesen, sodass einige Mieter zu Käufern wurden. Zudem seien 2024 viele Erasmus-Studierende, etwa aus Israel, nicht gekommen.
Der Markt werde für Mieter günstiger – sie hätten mehr Auswahl und bessere Verhandlungsmöglichkeiten. Der Anstieg der Mieten werde moderat sein, etwa 2 %.
Höhere Nebenkosten und steuerliche Belastungen erhöhen zwar den Druck, doch die Zahlungsfähigkeit der Mieter sei begrenzt, und der Wettbewerb unter Vermietern nehme zu.
Riga 30–40 % günstiger als Vilnius
A. Antanavičius, der auch Projekte in Lettland und Estland hat, sagt, Litauen sei in Bezug auf Marktdynamik inzwischen Vorbild für die baltischen Staaten. Estland habe wirtschaftlich schwierigere Zeiten erlebt.
In Riga jedoch seien Immobilienpreise teilweise 30–40 % niedriger als in Vilnius. Dort arbeiteten Entwickler mit geringeren Margen, realisierten aber weiterhin Projekte.
Immer mehr litauische Investoren blickten auf den lettischen Markt, da so große Preisunterschiede zwischen zwei Nachbarhauptstädten kaum dauerhaft bestehen könnten.
Der Experte sieht Potenzial für eine Erholung des Rigaer Marktes. Zunehmendes Kapital aus dem Ausland bringe Optimismus. Dies könne weitere Investitionen aus Estland und Litauen anziehen.
„Kapital bewegt sich dorthin, wo es mehr Perspektiven gibt. Litauen ist kein isolierter Staat, daher kann eine Angleichung einsetzen. Obwohl Lettlands Lage schwieriger erschien, sehen die Perspektiven nun positiv aus – mehr Kapital und Investitionen dürften kommen. Litauische Investitionen in Riga werden wahrscheinlich auch Auswirkungen auf den litauischen Markt haben“, so der Immobilienmarktanalyst.
Mit einem Übersetzer übersetzt
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